האם המדינה צריכה לשמור על ערך הדירות בירושלים?

פנזין

שאלת התערבות המדינה בשוק הנדל”ן היא השאלה הדומיננטית בשיח משבר הדיור של העשור האחרון. הטענה הרווחת מתייחסת למדינה כאל חסם בפני כוחות השוק המבקשים לענות על הביקושים הגדולים לדיור במדינת ישראל. אומרים שלנו שהמדינה צריכה לצמצם את הרגולציה בדרך לבניית יחידות דיור; שגידול ההיצע, שיענה על הביקושים, יוריד מחירים. אבל מה אפשר לומר כאשר כל הפעולות שננקטות על ידי המדינה מסמנים אחרת.

האמת היא שרמת המחירים צריכה להישאר גבוהה – גם כדי לעודד יזמים להשקיע בתכניות בנייה חדשות וגם כדי לשמור על ערך הדירות הקיימות בשוק. בהינתן שעלות הבנייה – חומרים וכוח אדם – נשארת יציבה בשנים הקרובות, הכדאיות הכלכלית של הבנייה החדשה תיקבע על פי מחירי הדירות שיימכרו. מחיר גבוה יותר = רווחים גדולים יותר ליזמים. בדומה, בעלי הדירות והמשקיעים, שקנו דירות בטווח המחירים הקיים, היו רוצים לראות את המחירים עולים או נשארים יציבים, כדי להצדיק את ההשקעה הכלכלית האדירה שלהם. חלקם, אפילו, לקחו על עצמם חוב פרטי גדול כדי לממן קניית דירה, וירידה בערך הנדל”ני של ההשקעה שלהם תערער אנושות את האיתנות הכלכלית שלהם ושל המוסדות המלווים.

הוויכוח הזה הוא עוד מופע של המתח בשיח העירוני של ירושלים, בין הסתכלות לטווח הקצר ולטווח הארוך: מה ישפיע על ההחלטות לגבי איך נראית העיר שלנו – האינטרס המיידי או ההסתכלות לטווח ארוך?

בתכנית האחרונה של 4016 דיברנו עם איתי גוטלר, חבר מועצת העיר ירושלים מטעם ירושלמים, על משבר אדמות הכנסייה. כזכור, מדובר במשבר הנוגע לעתיד מצבור של קרקעות במרכז ירושלים, עליהן בנויות חלק מהשכונות האמידות ביותר של העיר: טלביה, ניות, רחביה, ועוד.

הסיפור בקצרה: כנסיות שונות שלהן בעלות על קרקעות ברחבי ירושלים בוחרות לא להאריך את חוזה החכירה עם קק”ל, אלא לחתום על הסכמים חדשים קבוצות משקיעים פרטית. הסיבות לכך יכולות להיות כלכליות, פוליטיות, או פשוט רשלנות על קק”ל שלא השכילה לבקש הארכה של הסכם החכירה, אבל המציאות היא שזה כבר עובדה בשטח. כעת, כשיסתיימו הסכמי החכירה הנוכחיים, קרקע עליהן בנויות אלפי יחידות דיור בירושלים הולכת לעבור להיות בבעלות זמנית של אנשים פרטיים שלא יודעים מי הם ומה מטרתם.

ההשפעה העצומה של מעבר זכויות בקרקע מגורם ממסדי לגורם פרטי מפנה את הזרקור לחשיבות הגדולה של הבעלות על הקרקע במדינת ישראל, לעומת, נגיד, בעלות על יחידת הדיור עצמה, אבל זה נושא לפעם אחרת. אבל, חשוב להזכיר בקצרה את העקרונות הקניינים הבסיסיים של בעלות על דירה.

במדינת ישראל מחלקים ערך של יחידת דיור ל-2:

1. הקרקע – חתיכת האדמה עצמה עליה בנויה יחידת הדיור

2. זכויות הבנייה הממומשות והפוטנציאליות – כלומר, כמה מ”ר בנויים ובשימוש על אותו שטח אדמה, וכמה עוד אפשר לבנות.

מה שמעניין הוא שלרוב ההבדלים המשמעותיים בשווי של נכס הוא על פי ערך הקרקע – כי הרי לבנות מ”ר בתל אביב או בבית שאן זה בערך אותו מחיר (חומרים + עבודה), אבל למגורים בתל אביב יש הרבה יותר ערך מוסף לדיירים, ואותו ערך יגולם בשווי הקרקע.

לדוגמא: על תא שטח בגודל 1 דומם, יש בניין מגורים ובו 6 דירות של 100 מ”ר כל אחד. הערך הנדל”ני של כל הבניין הוא סכם של שווי דונם אחד ו- 600 מ”ר למגורים. בהתאם, כל בעל דירה מחזיק בבעלות על 100 מ”ר של הדירה + שישית משווי הקרקע.

אבל אם נחזור למקרה שלנו, מה יקרה לשווי של דירה של אדם אם הוא לא יכול לדעת האם יוכל להחזיק בקרקע בעתיד? האם הערך של הדירה הבנייה תחזיק? והאם זאת סוגיה ציבורית?

התרחישים הפסימיים ביותר מדברים על גירוש של בעלי הדירות מנכסיהם – כלומר, בעלי הקרקע החדשים יבקשו לתפוס חזקה על הנכסים שלהם, יפצו את בעלי הדירות על שווי הדירות ויעשו כרצונם על הקרקע הפנוי. זאת, לעומת, התרחישים האופטימיים שמתייחסים להעברת הבעלות כעניין פורמלי, שאולי ישפיע על ניסונות למנף חלקים מסוימים מהקרקע בעתיד, אבל בטח לא לפגוע בדיירי הדירות הנוכחיים. כך וכך, בעלי הדירות הנוכחיים יקבלו את התמורה שמגיעה להם – בבוא הזמן.

הבעיה, כפי שמתברר יותר ויותר, נמצאת בתקופת הביניים של חוסר הוודאות הכללי. ככל ששעון החול מתקצר ולא ידוע מה הולך להיות עם הבעלים החדשים ככה ערך הדירות על הקרקע יורד. ככל שמתקצרת תקופת הזמן שקושרת רשמית בין הדירות לקרקע, כך מרכיב הקרקע בשווי הנכנס הולך ונעלם.

בהדרגתיות, נכסים בשכונות האליטה של ירושלים מאבדים את שוויים, חושפים את בעליהם למחיקה גדולה, עם כי זמנית, של שווי הנכסים שלהם, וככה מוחקים גם ערכם הכלכלי שלהם. ועל כן, תחינתם למדינה שתעזור למצוא פתרון כרגע, בטרם ויאבד להם ערך רב מידי. האם זאת באמת סיבה מספקת לפעולה ריבונית? כנראה שזאת שאלה של נקודת מבט.

במהלך מעגל חיים של כל אזרח בעל דירה יש תהליכים או אירועים שמשפיעים על שווי הנכסים שבבעלותם – זה חלק מחוקי המשחק. בועת נדל”ן זה יוצא דופן, אבל סלילת כביש, פיתוח פארק, בניית אזור תעשיה, בניית שכונות חדשות, כל אלה ועוד הם השפעות ישירות ועקיפות על ערך נדל”ני. למשל, אחת הטענות המרכזיות של מתנגדי קו הרכבת הקלה בעמק רפאים היא שעבודות הבנייה יפגעו, עם כי זמנית, בערך הנכסים שלהם ברחוב.

במצבים כאלה, אלא אם אנחנו מאוד מקושרים, אנחנו לא נוטים לדרוש מהעירייה או מהמדינה לפעול מידית כנגד כל רשות או אדם שהפעולות שלהם יכולה להשפיע על שווי הדירות שלנו.

האם המקרה של קרקעות הכנסייה הוא מספיק חמור ויוצא דופן או חריג כדי יחייב מהמדינה לשמור בגופה ובכספה על שוויין של כמה אלפי דירות ברחביה, טלביה וניות? האם שמירה על הערך של הדירות בניות יותר חשובה משמירה על ערך הדירות בקרית יובל? האם באמת שיקול הערך הכלכלי של הדיור בירושלים הוא זה שצריך לכתיב את מדיניות ארוכת הטווח של העיר – והאם זה אומר שלכן צריך לוותר על הקו הכחול בעמק רפאים?

נשאיר לכם לשפוט.

עוד פרקים

4016 – מרכז מול פריפריה

4016 – התחדשות עירונית

4016 – הרכבת הקלה ברחוב עמק רפאים

עירוב שימושים במרכז העיר ובית הספר הניסויי

פנזין


4016 — בית הספר הניסויי ועירוב שימושים

בתוכנית האחרונה של 4016 התארח יו”ר מינהל קהילתי ‘לב העיר’ לשיחה מעמיקה על שני מאבקים ציבוריים בעלי פרופיל עירוני גבוה, בהם המינהל לוקח חלק, מאבק התושבים והסוחרים למען הסדרת התנאים בשוק מחנה יהודה ומאבק הורי תלמידי בית הספר הניסויי למען השארתו במרכז העיר.

מעבר לטענות על צדק והדחף לשמר את אשר קיים מפני הלא נודע, המאבקים מקבלים אסמכתא תכנונית-אורבנית כאשר הם מבקשים לשמר ריבוי, או עירוב, שימושים עיקריים במרכז העיר ושכונת שוק מחנה יהודה. שכן, הטענה הזאת לא צפה לה באוויר, אלא נסמכת על תיאורייה תכנונית שהפופולריות שלה במסגרות התכנון הירושלמיות עולה. ככה שיש באמת מצב שתוכל לדבר אל הקאדר התכנוני המוביל של העיר.

תכנון לעירוב שימושים טוען שכדי לשמור על מרקם עירוני חי, כלומר רחובות או מתחמים שנעשה בהם שימוש לאורך רוב שעות היום, צריך לייעד אותם לכמה שימושים שונים, ולא לשימוש אחד עיקרי בלבד. התיאוריה יוצאת נגד הנטייה בתכנון להפריד בין אזורים למגורים, תעסוקה, מסחר, בילוי וכד’, שכן אז נוצרים מתחמים פעילים בזמנים מסוימים, אך נטושים בזמנים אחרים, וכך הופכים למוקדי פשע, אלימות והזנחה. במקום יש לשלב בין השימושים השונים וליצור רציפות בשימוש באותו שטח.

תרשימים של תכנון על פי תיאוריית עירוב שימושים עיקריים

לדוגמא: רוב פרוורי השינה או עיירות הפרוורים בנויות על פי עקרון הפרדת השימושים. למשל, שכונת הר נוף ואיזור התעשייה גבעת שאול. אפשר לראות בתמונה מצד שמאל את שכונת המגורים: חלקות צבועות זהה —כחול למגורים — מתוכננות לאורך רחובות קטנים (בכתום) שמתחברים לרחוב יותר גדול (אדום); ובשולי הבנייה ובוואדיות השטחים הירוקים והחומים — פארקים ומבני ציבור. מנגד, מצד ימין, אזור התעשיה, חלקות על חלקות של ורוד. ובין לבין קצת מסחר.

מפת ייעודי קרקע הר נוף וגבעת שאול. הפס הלבן-תכלת הוא כביש 16 החדש שאושר אך טרם נבנה עקב התנגדויות

אפילו מבלי להסתכל על הבדלי הצבעים קל לזהות בהסתכלות יומיומית על הפערים בשימוש בין שתי השכונות השכנות הללו. גבעת שאול עמוסה ומלאת חיים במהלך היום ושוממת בלילה ובסופי שבוע, ואילו הר נוף ריקה מדיירה במהלך היום רק כדי שיחזרו אליה במהלך הלילה והשבת. השימושים המגובלים בשטחים הללו יוצרים קודם כל הגבלות על המשתמשים בהם. כך, היעדר תנועה אנושית במשך הלילה מזמינה פריצות והזנחה אסטתית, ואילו ההכרח לצאת מן השכונה כדי להנות מדברים אחרים יוצרת תלות בתחבורה פרטית או ציבורית.

מנגד, כאן אפשר לראות את מרכז העיר בירושלים — על הריבוי השימושים על תאי שטח קטנים יחסית. לא רק עירוב שימושים באותם מבנים, אלא גם עירוב בתוך המתחמים — כאשר המעבר בין מגורים ,למסחר, לתעסוקה, למבני ציבור, לשטחים ירוקים הוא נפוץ ומרובה. אומנם, קשה לומר שמרכז העיר הוא מושלם מכל בחינה שהיא, אבל יש חיות.

מפת יעודיי קרקע מרכז העיר ירושלים (מאה שערים-רחביה / גן סאקר-עיר עתיקה)

הרעיון הכללי הוא שתמיד תהיה תנועה ושאזור אחד יספק צרכים של משתמשים רבים ומגוונים: תושבים לנים בלילה, עובדים ביום, משפחות וקניינים בערב, וגם בליינים בלילה. כולם אמורים לחיות ביחד במרחב העיר ולהעניק לה חיים אנושיים.


עירוב שימושים: חרב הפיפיות של בית הספר הניסויי

בין הרחובות הצרים והמגוונים של מרכז העיר, ובין הגן הפתוח של תושביו, עומד כמבצר השטח של בית הספר הניסויי — מבתר את העיר מהפארק. שטח למבנה ציבורי בתוך מרכז העיר חיוני לשימור מגוון ועירוב השימושים, אך בית הספר הניסויי כפי שהוא עומד כיום כאי עצום של אחידות ואי-עירוב שימושים.

במידה וימשיכו תומכי בית הספר להחזיק בטיעון מגוון השימושים העיקריים כטיעון העיקרי לשימור המצב כפי שהוא כיום הם עלולים לראות את טענותיהם מתהפכות עליהם. למשל:אמת, יש כאן בעיה של אי-עירוב שימושים. לכן, בית הספר סובל מפריצות ושימושים בעייתיים בשעות הלילה. היעדר שימוש עיקרי בשטח בהחשיכה מושכת פנימה אנשים לא רצויים שפוגעים במבנה. הפתרון הוא להתאים את השימוש לשימושי הסביבה — לא בית ספר.

 

עוד פרקים

התחדשות עירונית וירושלים

פנזין

גם בפריפריה יש קו רקיע

(מאמר דעה שהתפרסם בעיתון ‘הארץ’ – 25.12.2016)

בנייה למגורים במגדלים היא לא רק אמירה אסתטית או אדריכלית, שאותה בחנו ניר חסון ונעמה ריבה. המדיניות המעורפלת של הבנייה למגורים במגדלים מכווינה את ציפוף העיר בעיקר אל שכונות הפריפריה שלה, אלו שכבר כיום מקופחות מנגישות לשירותים ולתשתיות. החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לאמץ מדיניות של בנייה גבוהה מאוד על תוואי הרכבת הקלה, מוגבלת למקרים שלא קיימת בהם תוכנית מתאר מחייבת ושגודל המגרשים מאפשר זאת. זה יוצר הטיה בפיזור המגדלים. לדוגמה, בית הכרם מול קרית יובל: שתי השכונות יושבות על אותו קו רכבת קלה; אחת נתפסת כשכונה מבוססת והשנייה כשכונת שיכונים. העיריה מקדמת עכשיו תוכנית מתאר לבית הכרם, ובה הגבלות על גובה הבניינים על פסי הרכבת. לעומת זאת, בקרית יובל כבר מאושרים מגדלים של יותר מ–20 קומות.

הדרך השנייה לאישור מגדלים למגורים היא במסלול פינוי־בינוי. כאן הכוונה להבטיח כדאיות כלכלית דרך פריצת קו הרקיע; כלומר, התמורה ליזמים היא תוספת קומות עד להשגת כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. במקומות שערך הדירות בהם נמוך, גובה הבניין נקבע על פי נקודת מאזן הרווח, ולא על פי מדיניות תכנון. מיותר לציין שהשכונות שהמתחמים לפינוי־בינוי בהן בעלי הערך הנמוך ביותר נמצאים בפריפריה העירונית, ובהתאם — הקפיצה לגובה הנדרשת.

התנאים הללו יוצרים הבדלים בין שכונות: אלו שעליהן לשאת את המגדלים ולשלש את אוכלוסייתן בתוך 15 שנה — ואלו שלא. הפיזור המוטה של המגדלים הוא ביטוי לאי־שוויון חברתי ותכנוני. קו רקיע וזכויות בנייה הם גם משאבים של קהילות וכיום הדרישה לוותר על אותם משאבים אינה שווה בין שכונות. ציפוף ירושלים הוא אינטרס עירוני, והוספת יחידות דיור בערים הינו אינטרס לאומי. במודל הנוכחי הנטל נופל על השכונות החלשות ומקבע אי־שוויון לדורות קדימה.

 

עוד פרקים

4016 על מעבר הרכבת הקלה בעמק רפאים

פנזין

התכנית תעסוק באחד מנקודות המחלוקת הגדולות של ירושלים בעת הזו – בניית הרכבת הקלה בעמק רפאים. תושבי רחוב עמק רפאים נמצאים בעיצומו של ויכוח ציבורי סוער. עיריית ירושלים מקדמת את תכנונו של קו רכבת שיחצה את השכונה הציורית, ויתווסף לקו הרכבת הקלה הקיים. תושבים רבים משוכנעים שהקו יהרוס את השכונה הציורית. עם זאת, בקרב התושבים יש גם תומכים נלהבים ביוזמה

עוד פרקים