האם המדינה צריכה לשמור על ערך הדירות בירושלים?

פנזין

שאלת התערבות המדינה בשוק הנדל”ן היא השאלה הדומיננטית בשיח משבר הדיור של העשור האחרון. הטענה הרווחת מתייחסת למדינה כאל חסם בפני כוחות השוק המבקשים לענות על הביקושים הגדולים לדיור במדינת ישראל. אומרים שלנו שהמדינה צריכה לצמצם את הרגולציה בדרך לבניית יחידות דיור; שגידול ההיצע, שיענה על הביקושים, יוריד מחירים. אבל מה אפשר לומר כאשר כל הפעולות שננקטות על ידי המדינה מסמנים אחרת.

האמת היא שרמת המחירים צריכה להישאר גבוהה – גם כדי לעודד יזמים להשקיע בתכניות בנייה חדשות וגם כדי לשמור על ערך הדירות הקיימות בשוק. בהינתן שעלות הבנייה – חומרים וכוח אדם – נשארת יציבה בשנים הקרובות, הכדאיות הכלכלית של הבנייה החדשה תיקבע על פי מחירי הדירות שיימכרו. מחיר גבוה יותר = רווחים גדולים יותר ליזמים. בדומה, בעלי הדירות והמשקיעים, שקנו דירות בטווח המחירים הקיים, היו רוצים לראות את המחירים עולים או נשארים יציבים, כדי להצדיק את ההשקעה הכלכלית האדירה שלהם. חלקם, אפילו, לקחו על עצמם חוב פרטי גדול כדי לממן קניית דירה, וירידה בערך הנדל”ני של ההשקעה שלהם תערער אנושות את האיתנות הכלכלית שלהם ושל המוסדות המלווים.

הוויכוח הזה הוא עוד מופע של המתח בשיח העירוני של ירושלים, בין הסתכלות לטווח הקצר ולטווח הארוך: מה ישפיע על ההחלטות לגבי איך נראית העיר שלנו – האינטרס המיידי או ההסתכלות לטווח ארוך?

בתכנית האחרונה של 4016 דיברנו עם איתי גוטלר, חבר מועצת העיר ירושלים מטעם ירושלמים, על משבר אדמות הכנסייה. כזכור, מדובר במשבר הנוגע לעתיד מצבור של קרקעות במרכז ירושלים, עליהן בנויות חלק מהשכונות האמידות ביותר של העיר: טלביה, ניות, רחביה, ועוד.

הסיפור בקצרה: כנסיות שונות שלהן בעלות על קרקעות ברחבי ירושלים בוחרות לא להאריך את חוזה החכירה עם קק”ל, אלא לחתום על הסכמים חדשים קבוצות משקיעים פרטית. הסיבות לכך יכולות להיות כלכליות, פוליטיות, או פשוט רשלנות על קק”ל שלא השכילה לבקש הארכה של הסכם החכירה, אבל המציאות היא שזה כבר עובדה בשטח. כעת, כשיסתיימו הסכמי החכירה הנוכחיים, קרקע עליהן בנויות אלפי יחידות דיור בירושלים הולכת לעבור להיות בבעלות זמנית של אנשים פרטיים שלא יודעים מי הם ומה מטרתם.

ההשפעה העצומה של מעבר זכויות בקרקע מגורם ממסדי לגורם פרטי מפנה את הזרקור לחשיבות הגדולה של הבעלות על הקרקע במדינת ישראל, לעומת, נגיד, בעלות על יחידת הדיור עצמה, אבל זה נושא לפעם אחרת. אבל, חשוב להזכיר בקצרה את העקרונות הקניינים הבסיסיים של בעלות על דירה.

במדינת ישראל מחלקים ערך של יחידת דיור ל-2:

1. הקרקע – חתיכת האדמה עצמה עליה בנויה יחידת הדיור

2. זכויות הבנייה הממומשות והפוטנציאליות – כלומר, כמה מ”ר בנויים ובשימוש על אותו שטח אדמה, וכמה עוד אפשר לבנות.

מה שמעניין הוא שלרוב ההבדלים המשמעותיים בשווי של נכס הוא על פי ערך הקרקע – כי הרי לבנות מ”ר בתל אביב או בבית שאן זה בערך אותו מחיר (חומרים + עבודה), אבל למגורים בתל אביב יש הרבה יותר ערך מוסף לדיירים, ואותו ערך יגולם בשווי הקרקע.

לדוגמא: על תא שטח בגודל 1 דומם, יש בניין מגורים ובו 6 דירות של 100 מ”ר כל אחד. הערך הנדל”ני של כל הבניין הוא סכם של שווי דונם אחד ו- 600 מ”ר למגורים. בהתאם, כל בעל דירה מחזיק בבעלות על 100 מ”ר של הדירה + שישית משווי הקרקע.

אבל אם נחזור למקרה שלנו, מה יקרה לשווי של דירה של אדם אם הוא לא יכול לדעת האם יוכל להחזיק בקרקע בעתיד? האם הערך של הדירה הבנייה תחזיק? והאם זאת סוגיה ציבורית?

התרחישים הפסימיים ביותר מדברים על גירוש של בעלי הדירות מנכסיהם – כלומר, בעלי הקרקע החדשים יבקשו לתפוס חזקה על הנכסים שלהם, יפצו את בעלי הדירות על שווי הדירות ויעשו כרצונם על הקרקע הפנוי. זאת, לעומת, התרחישים האופטימיים שמתייחסים להעברת הבעלות כעניין פורמלי, שאולי ישפיע על ניסונות למנף חלקים מסוימים מהקרקע בעתיד, אבל בטח לא לפגוע בדיירי הדירות הנוכחיים. כך וכך, בעלי הדירות הנוכחיים יקבלו את התמורה שמגיעה להם – בבוא הזמן.

הבעיה, כפי שמתברר יותר ויותר, נמצאת בתקופת הביניים של חוסר הוודאות הכללי. ככל ששעון החול מתקצר ולא ידוע מה הולך להיות עם הבעלים החדשים ככה ערך הדירות על הקרקע יורד. ככל שמתקצרת תקופת הזמן שקושרת רשמית בין הדירות לקרקע, כך מרכיב הקרקע בשווי הנכנס הולך ונעלם.

בהדרגתיות, נכסים בשכונות האליטה של ירושלים מאבדים את שוויים, חושפים את בעליהם למחיקה גדולה, עם כי זמנית, של שווי הנכסים שלהם, וככה מוחקים גם ערכם הכלכלי שלהם. ועל כן, תחינתם למדינה שתעזור למצוא פתרון כרגע, בטרם ויאבד להם ערך רב מידי. האם זאת באמת סיבה מספקת לפעולה ריבונית? כנראה שזאת שאלה של נקודת מבט.

במהלך מעגל חיים של כל אזרח בעל דירה יש תהליכים או אירועים שמשפיעים על שווי הנכסים שבבעלותם – זה חלק מחוקי המשחק. בועת נדל”ן זה יוצא דופן, אבל סלילת כביש, פיתוח פארק, בניית אזור תעשיה, בניית שכונות חדשות, כל אלה ועוד הם השפעות ישירות ועקיפות על ערך נדל”ני. למשל, אחת הטענות המרכזיות של מתנגדי קו הרכבת הקלה בעמק רפאים היא שעבודות הבנייה יפגעו, עם כי זמנית, בערך הנכסים שלהם ברחוב.

במצבים כאלה, אלא אם אנחנו מאוד מקושרים, אנחנו לא נוטים לדרוש מהעירייה או מהמדינה לפעול מידית כנגד כל רשות או אדם שהפעולות שלהם יכולה להשפיע על שווי הדירות שלנו.

האם המקרה של קרקעות הכנסייה הוא מספיק חמור ויוצא דופן או חריג כדי יחייב מהמדינה לשמור בגופה ובכספה על שוויין של כמה אלפי דירות ברחביה, טלביה וניות? האם שמירה על הערך של הדירות בניות יותר חשובה משמירה על ערך הדירות בקרית יובל? האם באמת שיקול הערך הכלכלי של הדיור בירושלים הוא זה שצריך לכתיב את מדיניות ארוכת הטווח של העיר – והאם זה אומר שלכן צריך לוותר על הקו הכחול בעמק רפאים?

נשאיר לכם לשפוט.

עוד פרקים

4016 – מרכז מול פריפריה

4016 – התחדשות עירונית

4016 – הרכבת הקלה ברחוב עמק רפאים

מבוא לחיים – 002 – המפנה

בפרק הזה נעסוק בשינוי מהותי שחל בפילוסופיה בואכה המאה העשרים – המעבר מדיבורים גבוהה גבוהה על עניינים שלמעלה והלאה לדיבור על העולם הזה שעומד שם מחוץ לחלון

עוד פרקים

מבוא לחיים – 003 – אני

אנחנו חושבים שהדבר הזה שאנחנו קוראים לו “אני” זה אחד הקבועים הבטוחים בעולם מלא במשתנים. בפרק הזה נראה שגם האני עבר אבולוציה מוזרה משלו והפך בדרך מסובייקט לבנאדם…

עוד פרקים

מבוא לחיים – 004 – פעימות

בפרק הזה נדבר על זמן. על דרך אחרת להבין מה זה הזמן. אבל, לפני כן, ישנה מסורת בפילוסופיה שבכול פעם שמישהו מדבר על הזמן הוא חייב להתחיל בציטוט של אוגוסטינוס “אני יודע מה הוא הזמן, עד שמישהו שואל אותי מה זה?” אז לכולכם, וגם לך אוגוסטינוס, אם יוצא לך להקשיב, הנה פרק שיסדר את העניין הזה .

עוד פרקים

מבוא לחיים – 006 – זהות

מבוא לחיים בפרק העוסק בסוג מסויים של יחס בלוגיקה – יחס הזהות . מה זו זהות? מה זו דומות? ומה זו בדיוק מטאפורה? ולמה לעזאזל הנושא הזה חשוב כל כך להבנה?

עוד פרקים

מבוא לחיים – 007 – התבגרות

פרק שמציע ניסוי: לראות מה השפה שלנו יכולה ללמד אותנו על תהליך ההתבגרות. מה המשמעות של מילים כמו “תינוק”, “ילד”, “נער” וכו’.. הפרק הזה הוא מוזר במיוחד משום שהוא הוקלט בלילה בגינה כאשר תום תפש כמה דקות מנוחה אחרי שהייה ממושכת בבית החולים עם לידת בתו השנייה

עוד פרקים